物业企业财会管理工具箱

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资源描述
物业企业财会管理工具箱因为专业、原创和权威,所以更好!中华第一财税网(又名智董网),全球最大的中文财税(税务)网站目录第 1 章 物业管理企业收入方面财会管理工具箱1-1 物业管理企业收入方面财务管理工具箱2-2 物业管理企业收入方面会计管理工具箱2-2-1 综合知识2-2-2 建造合同2-2-3 物业管理收入第 2 章 物业管理企业成本方面财会管理工具箱2-1 物业管理企业成本方面财务管理2-1-1 物业管理企业成本控制2-1-1-1 物业管理企业成本管理2-1-1-2 物业管理企业成本控制概述2-1-1-3 物业管理企业成本控制方法2-1-2 物业管理企业费用管理2-1-3 物业管理企业资本成本2-2 物业管理企业成本方面会计管理2-2-1 物业管理企业营业成本2-2-2 物业管理企业期间费用2-2-3 物业管理企业借款费用2-3 物业管理企业成本方面内控管理2-4 物业管理企业成本方面审计管理第 3 章 物业管理企业利润及其分配方面财会管理工具箱3-1 物业管理企业利润3-2 物业管理企业年度经营亏损的弥补3-3 物业管理企业年度利润分配3-4 物业管理企业利润分配的会计管理第 4 章 物业管理企业资产方面财会管理工具箱4-1 物业管理企业资产营运概述4-2 物业管理企业资产调度控制4-3 物业管理企业货币资金管理4-3-1 物业管理企业货币资金财务管理4-3-2 物业管理企业货币资金会计管理4-3-3 物业管理企业货币资金内控管理4-3-4 物业管理企业货币资金审计管理4-4 物业管理企业应收预付项目4-4-1 物业管理企业应收票据管理4-4-2 物业管理企业应收账款管理4-4-3 物业管理企业预付款项管理4-4-4 物业管理企业应收利息管理4-4-5 物业管理企业应收股利管理4-4-6 物业管理企业其他应收款管理4-5 物业管理企业存货财会管理 4-5-1 物业管理企业存货会计管理4-5-2 物业管理企业存货内控管理4-5-3 物业管理企业存货审计管理4-6 物业管理企业固定资产管理4-6-1 物业管理企业固定资产财务管理4-6-2 物业管理企业固定资产会计管理4-6-3 物业管理企业固定资产内控管理4-6-4 物业管理企业固定资产审计管理4-7 物业管理企业无形资产管理4-7-1 物业管理企业无形资产财务管理4-7-2 物业管理企业无形资产会计管理4-7-3 物业管理企业无形资产内控管理4-7-4 物业管理企业无形资产审计管理第 5 章 物业管理企业负债方面财会管理工具箱5-1 物业管理企业流动负债5-2 物业管理企业固定负债5-3 物业管理企业或有事项5-4 物业管理企业债务重组第 6 章 物业管理企业所有者权益方面财会管理工具箱6-1 物业管理企业所有者权益会计6-2 物业管理企业所有者权益审计第 7 章 物业管理企业采购方面财会管理工具箱7-1 物业管理企业采购与付款循环内控7-2 物业管理企业购货与付款循环审计第 8 章 物业管理企业销售方面财会管理工具箱8-1 物业管理企业销售与收款循环内控8-2 物业管理企业销售与收款循环审计第 9 章 物业管理企业筹资方面财会管理工具箱9-1 物业管理企业筹资财务管理9-1-1 物业管理企业筹资管理概述9-1-2 物业管理企业权益资金筹集管理9-1-2-1 物业管理企业权益筹资概述9-1-2-2 物业管理企业吸收直接投资9-1-2-3 物业管理企业发行普通股票9-1-2-4 物业管理企业留存收益筹资9-1-3 物业管理企业债务资金筹集管理9-1-3-1 物业管理企业债务筹资概述9-1-3-2 物业管理企业短期负债筹资9-1-3-3 物业管理企业长期负债筹资9-1-3-3-1 物业管理企业长期负债筹资概述9-1-3-3-2 物业管理企业长期借款筹资9-1-3-3-3 物业管理企业债券筹资9-1-3-3-4 物业管理企业融资租赁9-2 物业管理企业筹资交易活动内控9-3 物业管理企业筹资交易活动审计第 10 章 物业管理企业投资方面财会管理工具箱10-1 物业管理企业投资管理10-2 物业管理企业投资方面内部控制10-3 物业管理企业投资方面独立审计第 11 章 物业管理企业基建方面财会管理工具箱11-1 物业管理企业工程项目内部控制11-2 物业管理企业基本建设项目审计第 12 章 物业管理企业人力资源方面财会管理工具箱12-1 物业管理企业人力资源方面财务管理12-2 物业管理企业人力资源方面会计管理12-2-1 物业管理企业会计从业资格12-2-2 物业管理企业会计人员继续教育12-2-3 物业管理企业人力资源会计12-2-3-1 物业管理企业职工薪酬12-2-3-2 物业管理企业年金基金12-2-3-3 物业管理企业股份支付12-3 物业管理企业人力资源方面内部控制第 13 章 物业管理企业报告方面财会管理工具箱13-1 物业管理企业财务会计报告13-1-1 物业管理企业财务会计报告综合知识13-1-1-1 物业管理企业财务会计报告综述13-1-1-2 物业管理企业会计政策、会计估计变更和前期差错更正13-1-1-3 物业管理企业关联方披露13-1-1-4 物业管理企业资产负债表日后事项13-1-2 物业管理企业财务会计报告具体分述13-1-2-1 物业管理企业资产负债表13-1-2-2 物业管理企业利润表13-1-2-3 物业管理企业现金流量表13-1-2-4 物业管理企业所有者权益变动表13-1-2-5 物业管理企业会计报表附注13-1-2-6 物业管理企业分部报告13-1-2-7 物业管理企业中期财务报告13-1-2-8 物业管理企业合并财务报表13-2 物业管理企业财报内部控制13-3 物业管理企业内部审计报告13-4 物业管理企业社会审计报告13-4-1 对财务报表形成审计意见和出具审计报告13-4-2 在审计报告中发表非无保留意见13-4-3 在审计报告中增加强调事项段和其他事项段13-4-4 对简要财务报表出具报告的业务第 14 章 物业管理企业信息方面财会管理工具箱14-1 物业管理企业信息方面财务管理14-1-1 物业管理企业财会信息管理综述14-1-2 物业管理企业资源计划系统14-1-3 物业管理企业财务信息内部公开制度14-1-4 物业管理企业财务信息使用制度14-1-5 物业管理企业财务预警机制14-2 物业管理企业信息方面内部控制14-2-1 物业管理企业信息系统14-2-2 物业管理企业内部信息传递14-3 物业管理企业信息方面内部审计14-4 物业管理企业信息方面外部服务14-4-1 代编财务信息14-4-2 对财务信息执行商定程序14-4-3 预测性财务信息的审核试读内容第 1 章 物业管理企业收入方面财会管理工具箱1-1 物业管理企业收入方面财务管理工具箱物业管理企业投资者、经营者及其他职工履行本企业职务或者以物业管理企业名义开展业务所得的收入,包括营业收入以及对方给予的销售折扣、折让、佣金、回扣、手续费、劳务费、提成、返利、业务奖励等收入,全部属于物业管理企业。物业管理企业应当建立服务价格管理制度,明确产品或者劳务的定价和服务价格调整的权限、程序与方法,根据预期收益、资金周转、市场竞争、法律法规约束等要求,采取相应的价格策略,防范营销风险。一、物业管理企业收入的构成物业管理企业收入包括物业管理企业劳务收入、销售商品收入、利息收入、使用费收入、租金收入、股利收入以及投资者、经营者因履行职务或者以物业管理企业名义开展业务所取得的佣金、手续费、提成、返利等各项收入。主要由以下几个部分组成:1.营业收入及业务收入指物业管理企业在经营过程中通过提供劳务、销售产品(商品)等取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。2.销售折扣指企业根据客户付款时间或订货量的多少而给予的折扣以及给予老客户的价格优惠。销售折扣按折扣方式可以分为现金折扣和商业折扣。 现金折扣,是企业在营销过程中,为促进回款,给予在规定日期以前付款的客户在价款支付方面的优惠。由于这种折扣是在销售实现后的约定,履行该义务将导致企业应收账款的减少,它对于销售方来说是支出,但对于购货方来说是收入。商业折扣,通常是企业在公布的价目单基础上给予客户一定百分比的价格折扣,又称之为“打折” 。其折扣方式视具体情况而定,有些企业仅将折扣给予经常订货的老客户,有些企业在客户订货量达到某一数量以后才给予一定的折扣,还有些企业需要统一规定市场零售价,折扣则是给予零售商的批零价差。商业折扣通常在企业真正实现销售前协商完成,大多数情况下,企业实现的收入或收到的货款已经是折扣后的款项。因此,商业折扣的金额不一定能明显反映出来,即其对营业收入的影响往往是间接的。3.销售折让指企业在向客户交付商品后,因客户对交付商品的品种、规格或质量等不满意,经双方协商,客户接受商品,而企业在价格或者货款支付上给予一定比例或金额的减让。4.使用费收入指物业管理企业将货币资金或者除货币资金之外的其他资产让渡给其他单位和个人使用而取得的收入。通常,物业管理企业将资产租借给其他企业使用或允许其他企业使用某些专属权利,以此收取一定金额的占用费(使用费) 。例如固定资产出租收入、委托贷款收入等。这些收入实现的前提条件,是物业管理企业资产的管理权、使用权等发生转移,一般所有权仍然属于本企业,同时使用费收入(单价)应该不低于维护该资产并由本企业承担的成本支出。5.利息收入一般指物业管理企业的存款利息收入。根据金融机构的规定,物业管理企业也可通过银行将资金以委托贷款的形式转借给他人使用,从而取得比较高的利息收入。6.其他包括对方给予的佣金、回扣、手续费、提成、返利、业务奖励以及物业管理企业收到的补助款、税收减免、处理固定资产净收益等。物业管理企业在开展各类业务时,凡是属于物业管理企业的收入,都应当纳入物业管理企业账内核算,归物业管理企业所有,个人不得隐瞒、截留。二、物业管理企业组织收入的原则取得各种收入是物业管理企业进行收益分配管理的基础,没有真实、合法的收入,收益分配就无从谈起。物业管理企业组织收入应坚持如表 7-3 所述的基本原则。表 7-3合法性原则企业的收入必须在国家规定的范围内组织和取得。开办企业、提供服务应符合国家产业规定、工商管理规定以及其他相关的法律法规,如工商管理条例、公司法、证券法、税法等。收入的实现过程应符合国家财经法规的规定,比如广告法、合同法、价格法、税法。真实性原则物业管理企业组织收入要依据真实的经济业务,不能虚构营销业务。为了恰当地反映物业管理企业的经营状况,对发生的营销业务应及时进行反映和核算,严格禁止物业管理企业通过虚构收入变相侵害财务关系人的利益。同时物业管理企业取得的收入价格必须是公允的,不能变相提高价格,也不能有意低估价格。只有真实的收入,才能保证物业管理企业的收益分配是真实准确和有效公平的。组织收入的原则相关性原则物业管理企业的资源消耗与经济补偿密切相关。投资者、经营者及其他职工履行本企业职务行为,消耗的是物业管理企业的资源,由此产生的收入,应当归属物业管理企业所有;以物业管理企业名义开展业务,立足于物业管理企业所属的有形或无形资源,由此产生的收入,也应当作为物业管理企业的收入。对于消耗物业管理企业的资源,却隐瞒、转移、私分属于物业管理企业的收入的,即构成对企业利益的侵害。三、物业管理企业服务价格管理制度物业管理企业服务价格管理制度主要包含的内容如表 7-4 所述:表 7-4岗位责任制度它是物业管理企业做好价格管理工作的组织保证。主要包括两个方面的内容:一是价格管理人员的岗位责任;二是企业内部相关岗位如财务、采购、劳资和营销部门等的价格管理责任。定价和调价程序管理制度定价是企业对以往没有生产或经营过的商品或劳务新定价格,定价程序应制度化;调价是在原有价格基础上降低或调高,调价程序也应制度化。商品或劳务价格的确定或调整与企业的经营目标息息相关,因此,公司制定的定价和调价程序管理制度中,应明确劳务的定价和价格调整的条件或情形、审批权限、审批程序和确定方法等。价格目标管理制度其内容主要包括:有效地选择价格目标,协调价格目标与经营目标及价格方案的关系,从而保证价格决策的合理性及决策目标的实现。其核心问题是确定价格目标,在没有经营目标和价格目标的前提下,物业管理企业不能随意确定商品或劳务的价格。定价和调价管理制度价格配套管理制度从物业管理企业的实际运行机制来看,要保证物业管理企业的各项工作和经营目标一致,实现价格配套管理,必须建立一套有效的制度。其内容涉及物业管理企业经营成本管理、市场价格信息管理,与价格目标和其他经营策略相协调的价格策略和定价方法等。物业管理企业服务价格管理制度内部价格报告和检查制度主要包括:价格通知与价格登记制度、价格工作联系制度、定价效果报告制度、内部价格自检和奖惩制度。四、物业管理企业控制营销风险的措施为有效控制营销风险,物业管理企业应把握好如表 7-5 所述的几个方面:表 7-5审查对方的资信状况对方的资信状况好坏,对合同的签订和未来的履行有很大的影响,物业管理企业要设立专门的机构或指定某一部门(如财务部门)负责对客户的资信状况进行动态调查,一旦发现客户的资信出现异常,应立即提醒相关部门采取措施,及时规避营销风险的发生。控制营销风险的检查合同价格,控制商业折扣经营部门有时为了追求经营业绩,会在合同签订过程中对客户做不适当的让步。如果在价格方面减让过多或者给予的商业折扣比例过大,就会影响物业管理企业既定的商品定价策略的实施,减少物业管理企业的营业收入,甚至导致市场价格秩序的混乱,影响市场的平衡和物业管理企业的社会信誉。因此,物业管理企业应建立健全与销售相关的内部控制制度,明确劳务或商品的定价和服务价格调整的权限、程序与方法等,防止业务部门在价格方面超越职权范围作不适当的让步。控制信用规模和信用期限为促进销售,大部分公司都会对客户提供一定的商业信用,如赊销、分期收款等。但商业信用本身会在一定程度上占压企业资金,影响企业营运资金的周转,导致企业利息费用增加,而且还加大公司的财务风险。因此,企业应对信用销售有一个总体的安排,避免信用规模过大,期限过长,或者对不适当的客户提供了信用。措施合理选择结算方式我国银行国内结算方式有银行汇票、商业汇票、银行本票、支票、汇兑、委托收款、异地托收承付结算等方式。国际结算则有汇款、托收和信用证三种基本方式。采用不同的结算方式,收回货款的时间、费用和损失风险是有区别的。在可能的条件下,物业管理企业应当选择有利的结算方式,安全、及时地收回货款。此外,物业管理企业还应跟踪监督已解除合同的善后处理情况,确保合法利益不受损害。1-2 物业管理企业收入方面会计管理工具箱2-2-1 综合知识收入,是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。其中“日常活动”,是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入。根据物业管理企业的经营特点及经营活动的内容,物业管理企业的营业收入一般划分为主营业务收入和其他业务收入。 1.物业管理企业主营业务收入物业管理企业主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入,其中以物业管理收入为主。物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入,包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入。物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共同部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 2.物业管理企业其他业务收入物业管理企业其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括房屋中介代理收入、材料物资营业收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。其中,商业用房经营收入是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发店、饮食店等的经营收入。二、物业管理企业收入的组成收入准则所涉及的收入,包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。 物业管理企业代第三方收取的款项,应当作为负债处理,不应当确认为收入。(一)物业管理企业提供劳务收入1.在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的物业管理企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,应当采用完工百分比法确认提供劳务收入。 (1)确认方法完工百分比法,是指按照提供劳务交易的完工进度确认收入与费用的方法。物业管理企业确定提供劳务交易的完工进度,可以选用下列方法: 1)已完工作的测量。 2)已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例。 3)已经发生的成本占估计总成本的比例。 (2)确认条件提供劳务交易的结果能够可靠估计,是指同时满足下列条件: 1)收入的金额能够可靠地计量; 2)相关的经济利益很可能流入物业管理企业; 3)交易的完工进度能够可靠地确定; 4)交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 提供劳务收入确认条件的具体应用:物业管理企业提供劳务交易的结果在资产负债表日满足条件时,应当采用完工百分比法确认提供劳务收入。以下列举了确认提供劳务收入的一些具体形式:1)安装费,应在资产负债表日根据安装的完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的,安装费应在确认商品销售实现时确认收入。2)包括在商品售价内可区分的服务费,应在提供服务的期间内分期确认收入。3)申请入会费和会员费只允许取得会籍,所有其他服务或商品都要另行收费的,应在款项收回不存在重大不确定性时确认收入。申请入会费和会员费能使会员在会员期内得到各种服务或出版物,或者以低于非会员的价格购买商品或接受服务的,应在整个受益期内分期确认收入。4)属于提供设备和其他有形资产的特许权费,应在交付资产或转移资产所有权时确认收入;属于提供初始及后续服务的特许权费,应在提供服务时确认收入。5)长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费,应在合同约定的收款日期确认收入。当物业管理企业与客户签订的劳务合同涉及按年为客户的产品提供维修服务时,以直线法为基础可以提供劳务完成平均进程的可靠信息。但是,如果某个特别的作业比其他任何作业都显得重要时,收入的确认应推迟到该重要作业完成后才加以确认。(3)金额确定物业管理企业应当按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。 物业管理企业应当在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。 2.在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的物业管理企业在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,应当分别下列情况处理: (1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入,并按相同金额结转劳务成本。 (2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,应当将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确认提供劳务收入。 3.签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务(1)能够区分物业管理企业与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时,销售商品部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的,应当将销售商品的部分作为销售商品处理,将提供劳务的部分作为提供劳务处理。 (2)不能够区分销售商品部分和提供劳务部分不能够区分,或虽能区分但不能够单独计量的,应当将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。(二)物业管理企业销售商品收入1.确认条件销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认: (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; 1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,是指与商品所有权有关的主要风险和报酬同时转移。与商品所有权有关的风险,是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失;与商品所有权有关的报酬,是指商品价值增值或通过使用商品等形成的经济利益。2)判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,应当关注交易的实质而不是形式,并结合所有权凭证的转移或实物的交付进行判断。通常情况下,转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,如大多数零售商品。某些情况下,转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留了次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品。有时,转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬并未随之转移,如采用收取手续费方式委托代销的商品。(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制; (3)收入的金额能够可靠地计量; (4)相关的经济利益很可能流入企业; (5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。销售商品收入确认条件的具体应用:收入准则第四条规定了销售商品收入的确认条件。企业判断销售商品收入满足确认条件的,应当提供确凿的证据。通常情况下,转移商品所有权凭证或交付实物后,可以认为满足收入确认条件,应当确认销售商品收入。2.金额确定 (1)企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额,但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。1)企业销售商品满足收入确认条件时,应当按照已收或应收合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。从购货方已收或应收的合同或协议价款,通常为公允价值。但在某些情况下,合同或协议明确规定,销售商品需要延期收取价款(通常为3年以上),如分期收款销售商品,实质上具有融资性质的,应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值,通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格确定。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,应当在合同或协议期间内,按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,冲减财务费用。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,按照实际利率法摊销与直线法摊销结果相差不大的,也可以采用直线法进行摊销。2)已收或应收的合同或协议价款不公允的,应当按照公允的交易价格确定收入金额,已收或应收的合同或协议价款与公允的交易价格之间的差额,不应当确认收入。判断已收或应收的合同或协议价款是否公允时,应当关注企业与购货方之间的关系。通常情况下,关联方关系的存在可能导致已收或应收的合同或协议价款不公允。(2)合同或协议价款的收取采用递延方式,实质上具有融资性质的,应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销,计入当期损益。3.特殊情况(1)现金折扣现金折扣,是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。销售商品涉及现金折扣的,应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。 (2)商业折扣商业折扣,是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。 销售商品涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 (3)销售折让销售折让,是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售折让的,应当在发生时冲减当期销售商品收入。销售折让属于资产负债表日后事项的,适用企业会计准则第 29 号-资产负债表日后事项 。(4)销售退回销售退回,是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售退回的,应当在发生时冲减当期销售商品收入。 销售退回属于资产负债表日后事项的,适用企业会计准则第 29 号-资产负债表日后事项 。 (三)物业管理企业让渡资产使用权收入1.组成让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。 2.确认条件让渡资产使用权收入同时满足下列条件的,才能予以确认: (1)相关的经济利益很可能流入物业管理企业; (2)收入的金额能够可靠地计量。 3.金额确定物业管理企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:(1)利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。(2)使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。2-2-2 建造合同建造合同,是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。这里所讲的资产,是指房屋、道路、桥梁、水坝等建筑物以及船舶、飞机、大型机械设备等。所建造的资产从其功能和最终用途看,可分为两类:一类是建成后就可投入使用和单独发挥作用的单项工程,如房屋等;另一类是在设计、技术、功能和最终用途等方面密切相关的由数项资产构成的建设项目,只有这些资产全部建成投入使用时,才能整体发挥效益。一、建造合同的特征建造合同属于经济合同范畴,但它不同于一般的材料采购合同和劳务合同,而有其自身的特征,主要表现在:(1)先有买主(即客户),后有标底(即资产)。建造资产的造价在签订合同时已经确定;(2)资产的建设期长,一般都要跨越一个会计年度,有的长达数年;(3)所建造的资产体积大,造价高;(4)建造合同一般为不可取消的合同。二、建造合同的分类企业会计准则第 15 号-建造合同第三条:“建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。”建造合同通常分为两种类型,一种是固定造价合同,另一种是成本加成合同。这两类合同最大的区别,在于它们所包含风险的承担者不同。固定造价合同的风险主要由建造承包方承担,而成本加成合同的风险则主要由发包方承担。在实际工作中,从合同价款的确定上看,有几种不同的方式:(1)施工图预算造价方式。即企业按施工图纸所提供的资料和计算出的工作量,依据预算定额和单位造价以及有关文件所规定的取费标准计算出工程造价;(2)对某些军需品(如船舰)采用按实际成本加一定比例利润确定造价的方式;(3)投标造价方式。即施工企业依据招标单位提供的有关资料提出自己的报价,经扣标单位说标后决定造价并依此签订合同。 可见,我国原先的三类合同中,第(1)、(3)类类似于固定造价合同,第(2)类类似于成本加成合同。目前在我国,以投招标形式确定工程造价的方式占多数,由于风险承担者不同,判断建造合同的结果能否可靠确定的标准也不同,企业会计准则第 15 号-建造合同将建造合同划分为固定造价合同和成本加成合同两大类。 (一)固定造价合同企业会计准则第15 号-建造合同第三条:“固定造价合同,是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同。”(二)成本加成合同企业会计准则第15 号-建造合同第三条:“成本加成合同,是指以合同约定或其他方式议定的成本为基础,加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。”三、合同的分立与合并一组建造合同是合并为一项合同进行会计处理,还是分立为多项合同分别进行会计处理,会对建造承包商的报告损益产生重大影响。由于在一组合同中,有的项目可能是盈利的,有的则可能发生亏损,加之各项目可能在不同的会计期间履行,单独报告合同损益与合并起来报告合同损益会不相同。为了避免合同的不同组合对损益计算的人为影响,企业会计准则第 15 号-建造合同对合同的分立与合并的条件作出了严格的规定。凡是符合合同分立条件的,必须将一组合同分立开来进行会计处理;凡是符合合同合并条件的,必须将一组合同合并为单一合同进行处理。 企业会计准则第 15 号-建造合同有关合同分立与合同合并的条款,实际上是确定建造合同会计核算对象的规范。确定建造合同会计核算对象,对于准确核算建造合同的损益有十分重要的意义。企业会计准则第15 号-建造合同第四条规定:企业通常应当按照单项建造合同进行会计处理。但是,在某些情况下,为了反映一项或一组合同的实质,需要将单项合同进行分立或将数项合同进行合并。”一般情况下,企业应以所订立的单项合同为对象,分别计量和确认各单项合同的收入、费用和利润。如果一项合同包括建造多项资产,企业会计准则第 15 号- 建造合同规定了合同分立的条款,企业应按企业会计准则第 15 号-建造合同 规定的合同分立的原则,确定建造合同的会计核算对象;如果为建造一项或数项资产而签订一组合同,企业会计准则第 15 号-建造合同规定了合同合并的条款,企业应按企业会计准则第 15 号-建造合同规定的合同合并的原则,确定建造合同的会计核算对象。 (一)合同分立企业会计准则第15 号-建造合同规定:“第五条 一项包括建造数项资产的建造合同,同时满足下列条件的,每项资产应当分立为单项合同:(一)每项资产均有独立的建造计划;(二)与客户就每项资产单独进行谈判,双方能够接受或拒绝与每项资产有关的合同条款;(三)每项资产的收入和成本可以单独辨认。第六条 追加资产的建造,满足下列条件之一的,应当作为单项合同:(一)该追加资产在设计、技术或功能上与原合同包括的一项或数项资产存在重大差异。(二)议定该追加资产的造价时,不需要考虑原合同价款。”(二)合同合并企业会计准则第15 号-建造合同第七条规定:“一组合同无论对应单个客户还是多个客户,同时满足下列条件的,应当合并为单项合同:(一)该组合同按一揽子交易签订;(二)该组合同密切相关,每项合同实际上已构成一项综合利润率工程的组成部分;(三)该组合同同时或依次履行。”四、合同收入(一)合同收入的组成内容企业会计准则第15 号-建造合同第八条规定:“合同收入应当包括下列内容:(一)合同规定的初始收入;(二)因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。”合同收入包括两部分内容:(1)合同中规定的初始收入,即建造承包商与客户在双方签订的合同中最初商订的合同总金额,它构成了合同收入的基本内容。(2)因合同变更、索赔、奖励等形成的收入,这部分收入并不构成合同双方在签订合同时已在合同中商订的合同总金额,而是在执行合同过程中由于合同变更、索赔、奖励等原因而形成的追加收入。建造承包商不能随意确认这部分收入,只有在符合规定条件时才能构成合同总收入。 (二)合同变更的进一步说明以及确认合同变更收入的标准 1.合同变更企业会计准则第15 号-建造合同第九条规定:“合同变更,是指客户为改变合同规定的作业内容而提出的调整。” 2.合同变更款构成合同收入的条件企业会计准则第15 号-建造合同第九条规定:“合同变更款同时满足下列条件的,才能构成合同收入:(一)客户能够认可因变更而增加的收入;(二)该收入能够可靠地计量。”(三)索赔款的进一步说明以及确认索赔款收入的标准1.索赔款企业会计准则第15 号-建造合同第十条:“索赔款,是指因客户或第三方的原因造成的、向客户或第三方收取的、用以补偿不包括在合同造价中成本的款项。”2.索赔款构成合同收入的条件企业会计准则第15 号-建造合同第十条:“索赔款同时满足下列条件的,才能构成合同收入:(一)根据谈判情况,预计对方能够同意该项索赔;(二)对方同意接受的金额能够可靠地计量。”(四)奖励款的进一步说明以及确认奖励款收入的标准1.奖励款企业会计准则第15 号-建造合同第十一条:“奖励款,是指工程达到或超过规定的标准,客户同意支付的额外款项。”2.奖励款构成合同收入的条件企业会计准则第15 号-建造合同第十一条:“奖励款同时满足下列条件的,才能构成合同收入:(一)根据合同目前完成情况,足以判断工程进度和工程质量能够达到或超过规定的标准;(二)奖励金额能够可靠地计量。”五、合同成本(一)合同成本的组成内容合同成本应包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。企业会计准则第15 号-建造合同第十二条:“合同成本应当包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。”这里所说的“直接费用”是指为完成合同所发生的、可以直接计入合同成本核算对象的各项费用支出。“间接费用”是指为完成合同所发生的、不易直接归属于合同成本核算对象而应分配计入有关合同成本核算对象的各项费用支出。 (二)对直接费用组成内容的进一步说明合同的直接费用包括四项费用:耗用的材料费用、耗用的人工费用、耗用的机械使用费和其他直接费用。企业会计准则第15 号-建造合同第十三条:“合同的直接费用应当包括下列内容:(一)耗用的材料费用;(二)耗用的人工费用;(三)耗用的机械使用费;(四)其他直接费用,指其他可以直接计入合同成本的费用。”1.耗用的材料费用主要包括施工过程中耗用的构成工程实体或有助于形成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的成本和周转材料的摊销及租赁费用。周转材料是指企业在施工过程中能多次使用,并可基本保持原来的实物形态而逐渐转移其价值的材料,如施工中使用的模板、挡板和脚手架等。 2.耗用的人工费用主要包括从事工程建造的人员的工资、奖金、福利费、工资性质的津贴等支出。3.耗用的机械使用费主要包括施工生产过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费、租用外单位施工机械支付的租赁费和施工机械的安装、拆卸和进出场费。 4.其他直接费用其他直接费用是指在施工过程中发生的除上述三项直接费用以外的其他可以直接计入合同成本核算对象的费用。主要包括有关的设计和技术援助费用、施工现场材料二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费用等。(三)对间接费用组成内容的进一步说明企业会计准则第15 号-建造合同第十四条:“间接费用是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用。” 间接费用主要包括临时设施摊销费用和施工、生产单位发生的管理人员工资、奖金、福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费等。 (试读结束啦。欢迎购买!“投资到大脑的钱可以给您今后带来更多的钱,早投资早获益,机遇只钟情于有准备的头脑” 。
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