房地产企业财会管理工具箱

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房地产企业财会管理工具箱因为专业、原创和权威,所以更好!中华第一财税网(又名智董网),全球最大的中文财税(税务)网站目 录第 1章 房地产企业收入方面财会管理工具箱1-1 房地产企业收入方面财务管理工具箱1-2 房地产企业收入方面会计管理工具箱1-2-1 房地产企业收入概述1-2-2 房地产企业销售商品收入1-2-3 房地产企业提供劳务收入1-2-4 房地产企业建造合同会计1-2-5 房地产企业让渡资产使用权收入1-2-6 房地产企业各种销售方式业务的核算1-2-7 会计科目及主要账务处理1-3 房地产企业收入方面审计管理工具第 2章 房地产企业成本方面财会管理工具箱2-1 房地产企业成本方面财务管理2-1-1 房地产企业成本费用管理概述2-1-2 房地产企业成本费用控制2-1-2-1 房地产企业成本控制概述2-1-2-2 房地产企业成本控制方法2-1-3 房地产企业作业成本管理2-1-4 房地产企业费用管理2-2 房地产企业成本方面会计管理2-2-1 房地产企业成本核算综合知识2-2-2 房地产企业开发成本2-2-3 房地产企业开发产品2-2-4 房地产企业期间费用的会计核算2-3 房地产企业成本方面内控管理第 3章 房地产企业资产方面财会管理工具箱3-1 房地产企业资产营运概述3-2 房地产企业资产调度控制3-3 房地产企业货币资金管理3-3-1 房地产企业货币资金财务管理3-3-2 房地产企业货币资金内控管理3-3-3 房地产企业货币资金审计管理3-4 房地产企业应收预付项目3-4-1 房地产企业应收票据管理3-4-2 房地产企业应收账款管理3-4-3 房地产企业预付款项管理3-4-4 房地产企业应收利息管理3-4-5 房地产企业应收股利管理3-4-6 房地产企业其他应收款管理3-5 房地产企业存货财会管理 3-5-1 房地产企业存货财务管理3-5-2 房地产企业存货会计管理3-5-3 房地产企业存货内控管理3-5-4 房地产企业存货审计管理3-6 房地产企业固定资产管理3-6-1 房地产企业固定资产财务管理3-6-2 房地产企业固定资产会计管理3-6-3 房地产企业固定资产内控管理3-6-4 房地产企业固定资产审计管理3-7 房地产企业无形资产管理3-7-1 房地产企业无形资产财务管理3-7-2 房地产企业无形资产会计管理3-7-3 房地产企业无形资产内控管理3-7-4 房地产企业无形资产审计管理第 4章 房地产企业负债方面财会管理工具箱4-1 房地产企业流动负债方面财会管理工具箱4-2 房地产企业固定负债方面财会管理工具箱4-3 房地产企业或有事项方面财会管理工具箱4-4 房地产企业债务重组方面财会管理工具箱第 5章 房地产企业所有者权益方面财会管理工具箱5-1 房地产企业所有者权益方面会计管理工具箱5-2 房地产企业所有者权益方面审计管理工具箱第 6章 房地产企业采购方面财会管理工具箱6-1 房地产企业采购方面内部控制6-2 房地产企业采购方面内部审计第 7章 房地产企业销售方面财会管理工具箱7-1 房地产企业营业与收款循环内控7-2 房地产企业营业与收款循环审计第 8章 房地产企业筹资方面财会管理工具箱8-1 房地产企业筹资管理综述8-2 房地产企业资本结构管理8-3 房地产企业资本成本管理8-4 房地产企业筹资内部控制8-5 房地产企业债务资金筹集8-5-1 房地产企业债务资金筹集管理概述8-5-2 房地产企业短期负债筹资8-5-3 房地产企业长期负债筹资8-5-3-1 房地产企业长期负债筹资概述8-5-3-2 房地产企业长期借款筹资8-5-3-3 房地产企业债券筹资8-5-3-4 房地产企业融资租赁8-6 房地产企业权益资金筹集8-6-1 房地产企业权益资金筹集管理概述8-6-2 房地产企业吸收直接投资 8-6-3 房地产企业发行普通股票8-6-4 房地产企业留存收益筹资8-7 房地产企业筹资社会审计第 9章 房地产企业投资方面财会管理工具箱9-1 房地产企业投资综述9-1-1 房地产企业投资概述9-1-2 房地产项目投资决策9-1-2-1 房地产开发项目投资目标决策的基本准则9-1-2-2 房地产投资财务决策方法9-1-2-3 房地产开发项目的可行性研究9-1-2-4 房地产开发项目投资经济效益评价9-2 房地产企业对外投资9-3 房地产企业长期股权投资9-4 房地产企业投资性房地产9-5 房地产企业出售股权投资及其收益的管理9-6 房地产企业投资内部控制9-7 房地产企业投资审计第 10章 房地产企业利润分配方面财会管理工具箱10-1 房地产企业收益分配概述10-2 房地产企业利润分配政策10-3 房地产企业年度经营亏损的弥补10-4 房地产企业年度利润分配10-5 房地产企业股利支付10-6 房地产企业利润分配账务处理第 11章 房地产企业基建、工程方面财会管理工具箱11-1 房地产企业工程项目内部控制11-2 房地产企业基建项目内部审计第 12章 房地产企业合同方面财会管理工具箱12-1 房地产企业须知合同法知识12-1-1合同法概述12-1-2合同的订立12-1-3合同的效力12-1-4合同的履行12-1-5合同的担保12-1-6合同的变更、转让和终止12-1-7违约责任12-1-8具体合同12-1-8-1买卖合同12-1-8-2供用电、水、气、热力合同12-1-8-3赠与合同12-1-8-4借款合同12-1-8-5租赁合同12-1-8-6融资租赁合同12-1-8-7承揽合同12-1-8-8建设工程合同12-1-8-9运输合同12-1-8-10技术合同12-1-8-11 保管合同12-1-8-12 仓储合同12-1-8-13 委托合同12-1-8-14 行纪合同12-1-8-15 居间合同12-2 房地产企业合同内部控制第 13章 房地产企业组织机构、人力资源方面财会管理工具箱13-1 房地产企业人力资源13-2 房地产企业组织架构13-3 房地产企业人员管理13-4 房地产企业人际关系13-5 房地产企业文化建设13-6 房地产企业薪酬福利13-6-1 房地产企业薪酬福利综述13-6-2 房地产企业房地产企业职工劳动报酬与劳动保护13-6-3 房地产企业职工社会保险13-6-4 房地产企业职工住房及其他福利13-6-5 房地产企业年金基金13-6-6 房地产企业职工要素分配管理13-6-7 房地产企业股份支付13-6-8 房地产企业职工薪酬的会计处理第 14章 房地产企业报告方面财会管理工具箱14-1 房地产企业财务会计报告14-1-1 房地产企业财务会计报告综合知识14-1-1-1 房地产企业财务会计报告综述14-1-1-2 房地产企业会计政策、会计估计变更和前期差错更正14-1-1-3 房地产企业关联方披露14-1-1-4 房地产企业资产负债表日后事项14-1-2 房地产企业财务会计报告具体分述14-1-2-1 房地产企业资产负债表14-1-2-2 房地产企业利润表14-1-2-3 房地产企业现金流量表14-1-2-4 房地产企业所有者权益变动表14-1-2-5 房地产企业会计报表附注14-1-2-6 房地产企业分部报告14-1-2-7 房地产企业中期财务报告14-1-2-8 房地产企业合并财务报表14-2 房地产企业财报内部控制14-3 房地产企业内部审计报告14-4 房地产企业社会审计报告14-4-1 对财务报表形成审计意见和出具审计报告14-4-2 在审计报告中发表非无保留意见14-4-3 在审计报告中增加强调事项段和其他事项段14-4-4 对简要财务报表出具报告的业务第 15章 房地产企业信息方面财会管理工具箱15-1 房地产企业信息方面财务管理15-1-1 房地产企业财会信息管理综述15-1-2 房地产企业资源计划系统15-1-3 房地产企业财务信息内部公开制度15-1-4 房地产企业财务信息使用制度15-1-5 房地产企业财务预警机制15-2 房地产企业信息方面内部控制15-2-1 房地产企业信息系统15-2-2 房地产企业内部信息传递15-3 房地产企业信息方面内部审计15-4 房地产企业信息方面外部服务15-4-1 代编财务信息15-4-2 对财务信息执行商定程序15-4-3 预测性财务信息的审核试读内容1-2-6 房地产企业各种销售方式业务的核算一、开发产品销售、转让收入的核算房地产开发企业的开发产品,主要有商品房、配套设施及商品性建设场地等。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易,一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主,并提交发票结算账单时作为销售实现,列入主营业务收入。如果整幢房屋分套出售时,计算售价和结转成本应按各套房屋自用建筑面积和应分摊的公用建筑面积分摊率确认和计量。其计算公式如下:面 积 分 配 率公 用 建 筑用 建 筑 面 积该 套 房 屋 自屋 建 筑 面 积某 套 出 售 房 1对于已经办理销售、交付手续,而产权尚未移交的商品房、配套设施等开发产品,房地产企业应设置“代管房产备查簿”进行实物管理,但不得将这部分财产入账,也不得计提折旧或摊销。二、销售未完工开发产品取得收入的会计核算房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定,房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后,可上市预售房地产。在预售中所得的价款,属于暂收款、预收性质的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,这时不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入” 。三、预收款销售商品/预售方式销售预收款销售商品,是指购买方在商品尚未收到前按合同或协议约定分期付款,销售方在收到最后一笔款项时才交货的销售方式。在这种方式下,销售方直到收到最后一笔款项才将商品交付购买方,表明商品所有权上的主要风险和报酬只有在收到最后一笔款项时才转移给购买方,因此,企业通常应在发出商品时确认收入,在此之前预收的货款应确认为负债。房地产开发企业预售商品房的,必须按照国家法律、法规的规定取得预售权证后,方可上市交易。预售商品房所取得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为房地产企业预收账款管理,商品房价格验收办理移交手续后,在将预收账款转为主营业务收入。房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式商品房销售合同,所收到的均为预售房款,一律不确认收入,其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费-应交营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工决算后,房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方,办妥移交手续后可以确认销售收入的实现,借记“预收账款” 、 “应收账款”等科目,贷记“主营业务收入”科目,同时结转销售成本。四、现房方式销售由于有现房供应,在办妥开发产品移交手续后,即可确认收入。五、以赊销或分期付款方式销售开发产品营业收入的确定房地产企业以赊销或分期付款方式销售开发产品时,在通常情况下,以购销双方签订分期付款合同,并将产品移交买方后,就可视为营业收入的实现。由于房地产开发企业开发建设的开发产品价值较大,收款期限较长,应收账款较多,在以赊销或分期收款方式销售开发产品时,以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款确认为营业收入的实现。六、采用分期收款方式销售房地产在办妥移交手续后,先将“开发产品-商品性土地”转入“开发产品-分期收款”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时,借记“银行存款”或“应收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目;按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品-分期收款”科目。 如果分期收款具有融资性质(通常货款分期收回超过 3年) ,其实质是房地产企业向购买方提供信贷,房地产企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值,通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格计算确定。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,应当在合同或协议期间内,按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,作为财务费用的抵减处理。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,按照实际利率法摊销与直线法摊销结果相差不大的,也可以采用直线法进行摊销。小资料分期收款销售收入的核算采用分期收款方式销售开发产品,每期实现的销售收入,是按当期收到的价款或合同约定当期应收的价款加以确定,即不论价款是否收到,都应按合同规定的时间和金额确认销售收入的实现。而其销售成本的结转,应与分期收款销售收入实现的时间相一致,当期结转的销售成本应按开发产品销售成本占销售收入的比例进行计算,其计算公式如下:总 收 入售销总 成 本售销销 售 收 入本 期 确 认 的的 销 售 成 本本 期 应 结 转 七、合作开发建房的会计核算从目前房地产合作开发情况来看,合作建房主要以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人企业,参与分配的形式有:(1)开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品。(2)开发合同或协议中约定分配项目利润。(一)房地产企业以开发产品作为分配形式的会计处理。1.房地产企业取得的投资款实质为销售款,因此房地产开发企业在取得投资款时,借记“银行存款”等科目,贷记“递延收益”科目。2.分配开发产品时,借记“递延收入”等科目,贷记“主营业务收入”等科目;同时计提并缴纳营业税及附加,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费-应交营业税”等科目。(二)房地产企业以分配项目利润作为分配形式的会计处理。1.房地产企业取得投资款时,由于未成立独立法人企业,所谓的投资方不是真正法律意义上的股东。因此,取得的投资款时,借记“银行存款”等科目,贷记“其他应付款”科目。2.分配利润时,借记“应付股利” 、 “其他应付款”等科目,贷记“银行存款”等科目。八、采用委托代销方式销售的首先,我们了解一下代销商品的会计处理:(一)视同买断方式即由委托方和受托方签订协议,委托方按协议价格收取委托代销商品的货款,实际售价可由受托方自定,实际售价与协议价之间的差额归受托方所有的销售方式。如果委托方和受托方之间的协议明确标明,受托方在取得代销商品后,无论是否能够卖出、是否获利,均与委托方无关,那么委托方和受托方之间的代销商品交易,与委托方直接销售商品给受托方没有实质区别。在符合销售商品收入确认条件时,委托方应确认相关销售商品收入。如果委托方和受托方之间的协议明确标明,将来受托方没有将商品售出时可以将商品退回给委托方,或受托方因代销商品出现亏损时可以要求委托方补偿,那么委托方在交付商品时不确认收入,受托方也不作购进商品处理;受托方将商品销售后,按实际售价确认销售收入,并向委托方开具代销清单;委托方收到代销清单时,再确认本企业的销售收入。(二)收取手续费方式即受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。对于委托方来说,收取的手续费实际上是一种劳务收入。在这种方式下,委托方发出商品时,商品所有权上的主要风险和报酬并未转移给受托方,因此,委托方在发出商品时通常不应确认销售商品收入,而应在收到受托方开出的代销清单时确认销售商品收入;受托方应在商品销售后,按合同或协议约定的方法计算确定的手续费确认收入。房地产企业应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品,收到受托方代销清单后确认收入。如为视同买断方式代销,则该企业在收到代销清单时,直接按协议约定的售价确认收入额,不用结转手续费。如果采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。如上例代销合同约定保底售价为100 万元,超过保底价销售则按 5:5 双方分成。如收到代销清单上实际售价为120 万元,则房地产企业应确认收入 110 万元,收入确认、成本、税金结转的会计处理同上。九、包销房地产企业还可与他人(包销人)订立开发产品包销合同,约定房地产企业将其开发产品交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的开发产品。在包销形式下,根据会计准则及制度,房地产企业应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算,并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。十、出租开发产品收入的核算房地产开发企业开发的房屋和土地,作为商品也可以用于出租,也是房地产开发企业的主要经营活动之一。与开发产品出租相关的成本,主要是其按期摊销的出租产品的损耗。出租房屋按月摊销的损耗价值,应根据出租房屋的账面原值和月摊销率计算,其计算原理与月折旧率相同。其计算公式如下:月摊销率(1-预计净残值率)(预计摊销年限12)100%式中,房屋的摊销年限可参照同类房屋的折旧年限确定;净残值率可按照房屋原值的 3%5%确定。小知识开发产品出租租金收入的会计核算出租包括经营性租赁和融资租赁,房地产出租开发产品一般为经营性租赁。 房地产企业取得租金价款或收取租金的凭证,应借记“银行存款”账户,贷记“其他业务收入”等账户。按企业会计准则规定,在一般情况下,出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益,但在某些特殊情况下,则应采用比直线法更系统合理的方法。比如根据租赁资产的使用量来确认租赁收益的方法。出租开发产品租金收入的确认房地产开发企业出租开发产品,应在出租合同规定日期收取租金后作为收入实现;合同规定的收款日期已到,对方未付租金的,仍视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大,就不应该确认收入。十一、以土地使用权投资开发项目的会计核算以土地使用权投资于开发项目,对房地产而言主要有以下三种形式:(一)房地产企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他房地产开发项目,但并没有形成股权时的会计核算1.转出土地使用权时,按土地使用权的公允价值借记“预付账款”等科目,按账面价值贷记“无形资产-土地使用权” 、 “营业外收入”等科目。2.取得开发产品时,借记“开发产品”科目,贷记“预付账款”科目。(二)其他企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资于房地产开发项目,也没有形成股权时的会计核算1.房地产开发企业取得土地使用权时,借记“无形资产-土地使用权”科目,贷记“递延收益”等科目。2.分配开发产品时,借记“递延收入”等科目,贷记“主营业务收入”等科目;同时计提并缴纳营业税及附加,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费-应交营业税”等科目。(三)房地产或其他企业以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目时会计核算1.房地产或其他企业以股权形式将土地使用权投资于房地产开发项目。一般情况下,这类交易具有商业实质,按公允价值进行会计处理。转出土地使用权时,按土地使用权的公允价值及相关税费借记“长期股权投资”等科目,按账面价值贷记“无形资产-土地使用权” 、 “营业外收入”等科目。2.“长期股权投资”的后续计量及投资收益的核算具体见本书相关章节,这里不再重复阐述。十二、周转房的核算房地产开发企业的周转房是指房地产企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归房地产企业所有的各种房屋。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况,房地产企业应设置“周转房”账户,并设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细账户,原来核算在用周转房的开发成本及其损耗价值的摊销情况。周转房的损耗价值的摊销,应根据周转房的性质、使用情况,分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房,由于使用年限较长,应采用平均年限摊销法按使用期限每月计提摊销额。对临时性简易周转房,由于周转使用次数有效,一般可采用周转使用次数摊销法按预计周转使用次数每周转使用一次计提摊销额。其中,采用平均年限摊销法计提周转房损耗价值的计算公式如下:月摊销率(1-预计净残值率)(预计摊销年限12)100% 月摊销额周转房原值月摊销率采用周转使用次数摊销法的计算公式如下:每次摊销额周转房原值(1-预计净残值率)预计周转使用次数式中,预计摊销年限可参照同类房屋的折旧年限预计;净残值率可按照周转房原值的 3%5%预计。十三、代建工程收入的核算在实际工作中,房地产开发企业的代建工程,一般采用竣工后一次结算的办法。房地产企业可向发包单位预售一定数额的工程款和备料款,在“预收账款”账户核算,期末或竣工后结算工程价款时,从应收工程款中扣除。小知识代建工程收入的会计核算房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程等,一般情况下是先签合同后建造,具有价值大、建造期长、不可取消性的特点,符合建造合同的特点,所以房地产企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用。新会计准则规定,建造合同是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。建造合同的特征是:先有买主(即客户) ,后有标的(即资产) ,建造资产的造价在签订合同时已经确定;资产的建设期长,一般都要跨越一个会计年度,有的长达数年;所建造的资产体积大,造价高;建造合同一般为不可取消的合同。建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。固定造价合同,是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同。成本加成合同,是指以合同约定或其他方式议定的成本为基础,加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。房地产企业的建造合同一般是房地产企业与建设单位签订的代建合同,而且多是固定造价合同。新会计准则明确了合同收入的确认原则,跨年度的建造合同应在资产负债表日确认合同收入与合同费用,当期完工的建造合同应在完工的当期确认合同收入,因合同变更、索赔、奖励等形成的收入应在满足确认合同收入条件的当期确认为合同收入。建造合同的结果能够可靠估计的,应当根据完工百分比法确认合同收入;结果不能可靠估计的,应区分合同成本能够收回和不能够收回两种情况分别确认。合同成本能够收回的,按照能够收回的金额确认为合同收入;合同成本不能够收回的,应把发生的合同成本确认为合同费用,不确认合同收入。当建造合同的结果不能可靠估计的影响因素消除时,应当按照完工百分比法重新确认合同收入。房地产企业可以根据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、实际测定的完工进度确定完工百分比法的合同完工进度,在资产负债表日,按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额,确认为当期合同收入。合同预计总成本超过合同总收入的,应计提减值准备。代建工程开发建造收入的确认房地产开发企业接受委托,为其他单位代建工程,一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续并开具“代建工程价款结算账单” ,经委托单位签证认可后,确认开发建设收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长,在合同结果能够可靠估计的情况下,应按完工进度于每季末确认相应的建造开发收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定性时,则不应当确定收入。(试读结束啦。欢迎购买!“投资到大脑的钱可以给您今后带来更多的钱,早投资早获益,机遇只钟情于有准备的头脑” 。
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